Последствия незаконного строительства

Марьяна Торочешникова: Последствия незаконного строительства многоквартирных домов на землях, предназначенных для индивидуальной застройки, - такова тема сегодняшней передачи. Как защитить права жителей частного сектора и добросовестных приобретателей, поневоле ставших обманутыми дольщиками?
В студии Радио Свобода - начальник Управления по работе с проблемными объектами жилищного строительства и информированию граждан Комитета Московской области по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью Валерий Петров и адвокат Бюро "Правовая защита" Антон Ежов.
По данным Минрегионразвития, на 1 января 2013 года в России насчитывалось 650 проблемных объектов, по которым нарушены права 66, почти 70-ти тысяч человек. В марте руководитель рабочей группы "Единой России" по работе с вкладчиками и дольщиками, депутат Александр Хинштейн, сделал официальное заявление, согласно которому, в России зафиксировано 86 515 обманутых дольщиков в 62 субъектах страны. Больше всего пострадавших - в Московской области - около 13 тысяч семей, в Санкт-Петербурге - 7 700 семей, в Самарской области - 7 300 семей, в Москве - 6 000 семей, в Новосибирской области - 4 335 семей, в Краснодарском крае и Ставропольском краях. Однако, по мнению участников рынка, эти цифры значительно занижены, часто люди становятся обманутыми дольщиками только потому, что застройщик, действуя на собственный страх и риск, решил возвести многоквартирное здание там, где его не может быть по закону. Подобная история, например, завершившаяся совершенно справедливой судебной победой одной из жительниц Подмосковья, произошла в поселке Октябрьский.
Посмотрим сюжет…



Марьяна Торочешникова: Валерий, насколько я понимаю, ваш комитет был специально создан еще при прежнем губернаторе, господине Шойгу, чтобы понять, что происходит в Подмосковье с землями, откуда берутся с таком количестве обманутые дольщики.

Валерий Петров: Действительно, комитет наш был создан год назад, и основная задача была - помощь обманутым дольщикам, которых в Московской области было огромное количество. В августе 2012 года был снос дома в Вешках, и именно тогда губернатор нам поставил задачу: наш комитет будет заниматься этим вопросом. И мое подразделение, также вновь созданное на тот момент, полностью включилось в работу по выявлению, сбору информации по этим объектам, и буквально с августа-сентября в наш адрес посыпались обращения, звонки. Мы объездили все объекты, которые сейчас у нас в реестре, это 394 объекта. Мы постоянно обновляем информацию по ним на сайте. Проблем очень много в связи с появлением таких объектов.

Марьяна Торочешникова: А как вообще стало возможно строительство малоэтажных домов на 15 сотках в частном секторе? Куда смотрит администрация? Почему на первоначальном уровне никто застройщика не останавливает?

Валерий Петров: Эта проблема появилась с того момента, как у на пошла так называемая дачная амнистия, появилась возможность упрощенного оформления документов, регистрация объектов капитального строительства. И сама по себе проблема сначала появилась в Краснодарском крае, в Сочи. Сейчас масса сюжетов по этому поводу, и там это просто колоссальный объем строительства - на индивидуальных землях строятся 6, 7, 8-этажные, огромные дома, людям их продают. Когда мы только создали свою структуру, мы во многом взяли опыт администрации Краснодарского края, как они решают подобные вопросы. Здесь самое важное - собрать вокруг одного органа власти все инстанции, регистрирующие органы, органы прокуратуры. Мы выступаем некими координаторами. У нас по каждому району прошли в комитете отдельные совещания, где каждый дом был индивидуально рассмотрен, все вопросы по нему.

Марьяна Торочешникова: Насколько я понимаю, в Подмосковье сейчас самым проблемным является Одинцовский район.

Валерий Петров: В нем больше всего таких объектов, да, по количеству. По гражданам, которые к нам сейчас обращаются, у нас и другие районы, те же Мытищи, Ленинский район не отстает, есть проблемы. На самом деле, круг районов, которые замыкают Москву, практически везде есть подобные объекты.

Марьяна Торочешникова: Антон, к вам наверняка в Бюро "Правовая защита" приходят и люди, которые стали обманутыми дольщиками, и те, кто вдруг увидел у себя под окнами незаконную постройку. Если говорить об обманутых дольщиках, с вашей точки зрения, могут ли люди, когда вкладывают свои деньги в строительство жилья, отдавать себе отчет и понимать, что ничего хорошего из этого не выйдет? На первоначальном этапе может ли человек принять решение не отдавать туда свои деньги, и уж тем более не продавать ради этого квартиры, не закладывать имущество?

Антон Ежов: Безусловно, люди, которые покупают долю в доме, как на вторичном рынке, так и в новостройках, если они не обладают сами юридическими познаниями, то они должны все-таки сходить к адвокату, к юристу, к специалисту в области строительного или жилищного права. Люди, которые к нам приносили такие документы, юрист обращал их внимание на то, что нет разрешения на строительство, а это многоквартирный дом. Второе, человек хочет купить квартиру, он приходит и говорит: хорошая цена, дом в хорошем месте, - и мы видим, что они приобретают долю в доме, в таком случае мы говорим: вы знаете, вы покупаете не квартиру, а долю, и это уже проблема, потому что, если они потом эту долю захотят продать, нужно будет согласие всех других участников долевой собственности. Но важно, что из всех документов уже видно, что это незаконная постройка, и любой адвокат скажет, что вы очень рискуете, лучше не покупать. К нашим адвокатам приходили люди, показывали документы, и мы говорили: не стоит покупать. Кто-то думал, что все-таки цена хорошая, и покупал. Но потом те люди, которые строили такие объекты, они сделали все более убедительно. Во-первых, они пригласили опытных риелтеров, посадили даже своих юристов, которые умело вводили людей в заблуждение, говорили: нет, это все нормально. И еще другой фактор, что нередко привлекались те или иные сотрудники из местных администраций, которые тоже поддерживали, и люди могли иной раз видеть таких сотрудников, которые подтверждали, что все нормально, либо просто на местную администрацию ссылались и говорили: у нас все нормально. И люди верили! Ведь хочется верить в то, что можно купить квартиру за цену в два раза ниже. Поэтому сказать однозначно, что люди, купившие доли в таких постройках, обманутые, нельзя. Ведь незнание закона не освобождает от ответственности, и человек, если он не знает, он может пойти к юристу, выяснить, чем он рискует. А то люди решили сыграть в рулетку, не получилось, дом идет под снос, и они потом говорят: нас обманули.

Марьяна Торочешникова: К нам слушатель дозвонился. Пожалуйста...

Слушатель: Я Анатолий из Иркутска. У нас идет программа переселения из ветхого жилья, и власти переселяют людей, куда хотят...

Антон Ежов: В каждом субъекте вопрос решается по-своему. В Москве, например, переселяют в те же или прилегающие районы, учитывается, в собственности ли жилье или это договор социального найма. Безусловно, человек может добиться, чтобы его переселили не туда, куда он не хочет, и чтобы новый дом его устраивал.

Валерий Петров: По этой программе существует также частное партнерство, где застройщики сами договариваются. Вполне возможно, в Иркутске есть частный застройщик, который готов данный дом расселить самостоятельно, и тогда это уже исключительно договорные отношения, и они уже договариваются, какую они хотят жилплощадь получить, в каком месте. То есть у нас есть два пути в этом случае, определенные законом, и мы тоже этим занимаемся, комитет наш. Если вы хотите идти по программе, на это тратятся федеральные и региональные средства, и тогда вы получаете метр в метр и в том районе, которое прописано в законодательстве субъекта.

Марьяна Торочешникова: Вернемся к нашей основной теме. Местная администрация ведь тоже не может не знать, когда какое-то строительство затевается. Почему он не принимают меры? И можно ли привлечь чиновника к ответственности за это?

Валерий Петров: Администрации с сентября прошлого года схватились за головы и поняли, что им надо срочно решать эти вопросы. Спрятать это уже не удается, как это было раньше. Многие администрации действительно знали о существовании подобных домов, иногда и участвовали. Сейчас есть общая работа, и мы со своей стороны еще в конце года подготовили методические рекомендации и разослали во все муниципальные образования Московской области, где четко и ясно прописали все возможные способы решения подобных вопросов. Снос - это крайняя мера, когда невозможно вписать с точки зрения наличия коммуникаций на прилегающей территории, перевести землю в другой вид использования, существуют какие-то протестные акции и так далее. Соответственно, все эти факторы вместе и дают картинку. Плюс, самое главное, с чего мы начинаем, когда анализируем подобные объекты, - это экспертиза. Практически все подобные дома строились без экспертизы технической. Никто не знает, из чего и как строились эти дома. Эти дома есть в Ленинском районе, в Одинцовском районе, в Мытищах... И в Одинцовском районе, допустим, такой дом внешне даже очень сильно похож на тот, который был в Вешках. Он стоит на засыпанном землей, вместе с кустарниками, овраге, буквально там 10-15 сантиметров фундамент, который уже практически сползает, и туда просто страшно заходить. Подобных домов и подобных застройщиков в Московской области достаточно. То есть это была четко схема, чтобы заработать деньги и быстро убежать. В Одинцовском районе прошли уже сносы в 2011-12 годах. Люди к нам обращаются, и у них есть земельный участок, свободный от строения, где они в долевой собственности там. У них доля в земельном участке и все.

Марьяна Торочешникова: А как человек может вернуть максимальную сумму из этой постройки?

Антон Ежов: Наверное, максимальный возврат - это когда власти согласятся на то, чтобы этот дом не сносить, а по возможности его как-то легализовать. Можно поменять вид использования этого земельного участка, чтобы можно было на нем оставить этот многоквартирный дом. Но это возможно только через публичные слушания. То есть споров с соседями, которые возражают, не должно быть. Потом власти должны найти возможность обеспечить условия и коммуникации, чтобы было электричество, водопровод, канализация.

Валерий Петров: Причем именно с точки зрения многоквартирного дома. Потому что все эти дома в частном секторе, где не предусмотрены такие возможности. Были примеры, что включают чайник люди у себя в доме, а все соседние дома остаются без света.

Марьяна Торочешникова: А может ли администрация в таком случае построить нормальный капитальный дом за счет бюджета и отдать этим людям, но уже не в собственность, а в найм, как социальное жилье?

Антон Ежов: Наше государство просто так никому ничего не дает. Люди очень наивны, когда говорят: пусть нам государство даст. Хотя, с другой стороны, это вопрос законодательства. Если законодательные органы, Госдума примут закон о том, чтобы таких обманутых граждан обеспечить жильем, тогда страна им построит дома.

Марьяна Торочешникова: Почему не идет речь о возбуждении административного производства или даже уголовных дел в отношении сотрудников администраций, которые не могли не знать?

Валерий Петров: Сразу хочу сказать, что уголовные дела есть. Несколько дел в Московской области, которые курируют сотрудники центрального аппарата Московской области, они есть, и именно по тем застройщикам, которых мы считаем достаточно крупными. Причем именно по Одинцовскому району и по Мытищам. Что касается возбуждения дел, основная проблема в том, что само по себе дело не может быть возбуждено, пока нет пострадавших, а граждане, которые у нас, как правило, участвуют, попали в эту ситуацию, они очень неохотно идут на то, чтобы пойти в полицию и написать заявление. Часто попытки возбудить уголовные дела бывают при наличии решения суда о сносе объекта. Потому что сам факт решения суда, что дом сносится, можно попытаться использовать.

Марьяна Торочешникова: То есть прокуратура может выступить в защиту неопределенного круга лиц.

Валерий Петров: Безусловно, так и происходит. И прокуратура в тех же Химках возбуждала уголовные дела, одно дело активно рассматривается, другое, я надеюсь, будет прекращено, потому что граждане, которые проживали в этом доме и попали в такую ситуацию, объединились в ЖСК, полностью исправили недочеты, которые у них были в самом строении, прошли экспертизу, привели в соответствие все возможные документы, сделали дорогу в поселке Сходня. По такому же пути у нас идет Наро-Фоминский район. То есть это основное правило администрации, которое они для себя взяли: мы готовы пойти вам навстречу, готовы исправить документы помочь, но вы объединяйтесь, исключается человек, который ввел вас в эту ситуацию, он должен передать все это ЖСК в собственность, и уже ЖСК выступает как юридическое лицо и устраняет все эти недочеты.

Антон Ежов: Насчет того, что граждане могут договориться, непростой вопрос. Мне известен один объект, который снесли в Королеве или где-то неподалеку, и там было пятиэтажное здание, и вопрос, когда сносили этот дом, в суде еще спор шел, чтобы снести его как самовольную постройку, там говорили: вы снесите, разберите пятый и четвертый этаж, оставьте первые три, и тогда здание будет соответствовать. И там не страдали тогда граждане 1, 2 и 3 этажа, которые купили доли, а 4 и 5 этажи оставались в подвешенном состоянии, и они были категорически против. И в результате из-за части дольщиков в этом доме дом был снесен полностью, потеряли все. Наверное, после этого случая люди поняли, что надо как-то объединяться и дружно решать эту проблему.

Марьяна Торочешникова: Иногда появляется третье лицо, когда дом стоит, суды идут, никто пока не знает, чем суд завершится, а дольщик свою долю продает еще кому-то. А в этой ситуации что делать?

Валерий Петров: Здесь главное - информирование граждан. У каждой администрации на сайте теперь вывешен список этих объектов, на сайте нашего Комитет есть списки, где указаны проблемные дома, они построены на землях, не предназначенных для такого вида строительства. Будьте внимательны, приобретать там долю нельзя. Еще мы просили, чтобы были растяжки рядом с таким домом, или на столбе прикрепляют плакатик: этот дом внесен в список реестра незаконных построек.

Антон Ежов: Граждане, которые покупают доли в таких незаконных постройках, могли знать, на что идут. Если с точки зрения гражданского процесса смотреть, как они могут потом вернуть деньги, то в договорах, когда они покупают, там написано, что они покупают нормальную недвижимость. И поэтому с точки зрения этого заключенного и подписанного сторонами договора граждане, если их доля в этом доме сносится, могут с продавца потом юридически потребовать эти деньги. Поэтому если это нормальный гражданин, который продал, и у него есть какой-то доход, то с него можно эти деньги получить, а вот если говорить о тех, кто такой вот многоквартирный дом построил незаконно, с них уже получить эти деньги на практике невозможно. Потому что те, кто реализовывал эти доли, они знали, на что шли, и у них была такая цель - продать, а дальше трава не расти.

Валерий Петров: Проанализировали массу схем продажи подобных объектов, чаще всего сами застройщики не являлись ни собственниками земли, а просто человек со стороны - застройщик. Собственник - это абсолютно другой человек, физическое лицо, которое также говорит: "А я не знал, я дал ему доверенность, пусть строит, мне не жалко, обещал со мной поделиться..." И сама по себе продажа происходит по очень сложным схемам. Даже передача денег происходит по распискам, никаких документов, обязательных при регистрации сделок, не было.

Марьяна Торочешникова: В истории в Октябрьском, кстати, застройщик до сих пор собирает с людей деньги на какие-то текущие нужды, и люди, которые прекрасно осведомлены о проблемах с этим домом, деньги, тем не менее, отдают.

Антон Ежов: Здесь вообще удивляет то, как государство медленно реагирует на эту проблему. Ведь если мы говорим о дачной амнистии, это 2007 год, и с этого момента эта ситуация развивается. И органы местного самоуправления должны были знать, что у них происходит. Ну, один объект обнаружили случайно - проведите ревизию того, что происходит там. И инспекторы дадут вам перечень по вашему району, что там строят незаконно. А если нет механизмов, Люберецкий суд, как было в сюжете сказано, судья не могла отказать в таком иске, потому что действительно сложно там понять по фундаменту, что же там такое строится за дом. Но органы местной власти тогда должны были выйти с законодательной инициативой в федеральные же органы о том, что такая беда происходит на местах, и ее как-то нужно решать. Но они не решали, потому что логика любого органа местной власти - им выгодно, чтобы на их территории строили новые дома, открывались новые магазины, какие-то предприятия. Потому что это все строительство, хозяйственная деятельность - это деньги. Причем деньги как в бюджет, так, может быть, и в личный карман. Поэтому шесть лет прошло, и такие масштабы, когда уже тысячи потерпевших граждан.

Марьяна Торочешникова: Существует ли сегодня услуга на рынке страхования - какие-то риски, когда ты вкладываешь приличную сумму в строительство или в приобретение чего-то, чтобы страхования компания это проверила?

Антон Ежов: Безусловно, от рисков можно застраховаться. Единственное, страховые компании описывают страховой случай так, чтобы этот страховой случай реально не произошел, либо, если он может произойти, то в договоре они так предусматривают сроки, что страховой случай вроде бы возник, а сроки прошли, и они опять ничего платить не должны. То есть я бы сказал, как юрист, что страховые компании не решат эту проблему.

Валерий Петров: У нас сейчас два абсолютно нормальных, легальных способа приобретения жилья - это 214-й федеральный закон о долевом строительстве, где можно прийти, зарегистрировать абсолютно нормально договор, в регистрационной палате, где будет ясно видно, что здесь строится многоквартирный дом, есть разрешение на строительство, все документы в наличии. Поэтому регистрируется договор, и все, и человек спокоен, что, да, он получит в данном случае свою квартиру. Плюс у нас очень активно сейчас развивается строительство через жилищные кооперативы, при этом известно, где они строят, что строят.

Марьяна Торочешникова: А если говорить о нотариусах, которые могут удостоверять сделки?

Антон Ежов: Нотариус - это тот же юрист, и тоже хороший нотариус объяснил человеку, что он рискует. С другой стороны, он не может удостоверять сделку, потому что нотариус обязан совершить нотариальное действие, если к нему человек обратился. Здесь механизм выглядел так, что лицо приобрело садовый участок, потом построило многоквартирный дом, у нас по закону о дачной амнистии никто это не проверяет, он идет в Росреестр, регистрирует право собственности. Там смотрят - собственник один, ну, да, метров много, ну, построил большой дом, такой вот садовод. И он потом начинает доли в этом доме продавать. И почему, если есть один собственник на земельный участок, не может быть много? И юридический получается, что если адвокат еще может сказать "не делайте", то нотариус может максимум сказать "не делайте", но нет решения суда, поэтому нотариус, в соответствии с законодательством о нотариате обязан совершить это действие.

Валерий Петров: Хочу добавить по органам Росреестра. В рамках своей работы мы заключили с ними соглашение, с Управлением Росреестра по Московской области, и сейчас все заявленные, скажем так, регистрационные действия по объектам выше 500 метров площадью автоматически спускаются к нам на проверку. И мы оперативно в соответствии с администрациями районов, поселений выезжаем и смотрим. Причем именно в рамках методических рекомендаций, которые мы подготовили, руководствуясь теми законами, которые у нас уже действуют, мы сейчас активно пропагандируем среди местной власти, чтобы они включили наконец механизм муниципального земельного контроля. Потому что в свое время у нас была служба - Роснедвижимость, в которой существовал земельный контроль, где как раз подобные дома и не прошли бы. Потому что есть четкое несоответствие разрешенному виду использования земельного участка и тому объекту, который возведен на нем. Сейчас, соответственно, функции этого земельного контроля перешли также Росреестру, но в связи с реорганизацией и со всеми вытекающими из этого проблемами они ослабили контроль. И плюс включился механизм работы муниципального земельного контроля, который раньше был, но сейчас его усилили и добавили ему веса. А что он из себя представляет? Муниципальные власти вправе выезжать везде, смотреть, что у них происходит, что они, собственно, всегда и делали, и делают. И если видят, что начинается строительство такого объекта, а это трудно не заметить, когда огромный котлован вырыт, и уже начинается подготовка фундамента, они выносят предписание, готовят акты, и дальше уже можно направить как в органы Росреестра, у которого остались функции земельного контроля, и они могут возбуждать административное производство, или в прокуратуру. И до всех мы эту информацию донести, и сейчас динамика добавления новых объектов у нас снизилась. Я думаю, что не все объекты Московской области мы выявили до конца, их порядка 400, но динамика добавления новых снизилась. То есть за прошедший месяц всего добавилось у нас шесть объектов новых.

Марьяна Торочешникова: Будет ли в поселке Октябрьский снесен дом или нет?

Валерий Петров: По Октябрьскому у нас правительство Московской области поддержало гражданку, которая выступила против строительства подобного объекта, потому что это действительно был такой первый вопиющий случай, когда мы не могли не поддержать. Но у нас также происходит диалог с гражданами, которые приобрели, приходят все и высказывают свои проблемы, и мы пытаемся как-то все урегулировать. Здесь сложно сказать, но пока ориентировка такая, что дом все-таки, наверное, будут сносить. Потому что не может в этом поселке быть такой дом, он не готов для этого просто физически.

Марьяна Торочешникова: Хочу от себя добавить, что в начале года было принято решение: Минрегионразвития поручил Федеральной антимонопольной службе создать и своевременно обновлять реестр компаний, которые обманули покупателей жилья. Эти списки сейчас можно найти в интернете - не только сообщения об уже существующих проблемных постройках, но и о проблемных компаниях, застройщиках, к которым лучше не ходить.